寫字樓市場(chǎng)需求面臨考驗(yàn)，物流倉儲(chǔ)在疫情中扮演更為重要角色

此次疫情（新型冠狀病毒疫情）是意外的具有較強(qiáng)影響的獨(dú)立事件，仲量聯(lián)行認(rèn)為，短期內(nèi)其會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)有顯著影響，中長期而言，本次疫情若在合理時(shí)間內(nèi)得到全面控制并后續(xù)跟上有力政策及經(jīng)濟(jì)善后工作，將對(duì)華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)基本面影響甚微。

辦公樓市場(chǎng)：短期內(nèi)租賃活動(dòng)或顯著減少，市場(chǎng)預(yù)期繼續(xù)下降

疫情得到全面控制前，租賃積極性將受沖擊。由于返工的延遲、安全衛(wèi)生的顧慮，實(shí)地看房、裝修等活動(dòng)在短期內(nèi)將受到很大限制，地產(chǎn)決策將會(huì)推遲，新增租賃需求將十分有限。同時(shí)，部分租約即將到期的企業(yè)將不得不選擇續(xù)租，即將搬遷的企業(yè)也將面臨搬遷困難等問題，業(yè)主積極與租戶溝通，做好準(zhǔn)備十分必要。

經(jīng)濟(jì)活動(dòng)短期影響普遍企業(yè)，出口制造貿(mào)易類企業(yè)及線下教育培訓(xùn)等類零售行業(yè)預(yù)計(jì)會(huì)受到影響。但華東區(qū)各大城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)內(nèi)制造貿(mào)易類企業(yè)主要以國內(nèi)業(yè)務(wù)為主，世衛(wèi)組織（WHO）將此次疫情定義為“國際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件”對(duì)市場(chǎng)的影響在目前情況看是有限的。同時(shí)，生物醫(yī)藥類企業(yè)近期健康發(fā)展，疫情繼續(xù)加速其成長周期，后續(xù)或刺激其相關(guān)辦公需求。

回顧2003年SARS時(shí)期，處于經(jīng)濟(jì)上升期且供應(yīng)相對(duì)有限的上海辦公樓市場(chǎng)租金小幅下降持續(xù)了3個(gè)季度，并在之后快速回歸原本上升軌道。當(dāng)下上海辦公樓市場(chǎng)租金表現(xiàn)原本處于下行期，目前情況判斷本次疫情期間將使租金短期下行壓力加大，緩和期或?qū)⑼七t到來。

在疫情的極端情況下，移動(dòng)辦公重要性顯現(xiàn)伴隨更多企業(yè)意識(shí)到未來辦公需要智能配套的思考，同時(shí)傳統(tǒng)辦公模式不會(huì)被替代。樓宇管理、健康管理和科技提升，將成為業(yè)主差異化競(jìng)爭的一個(gè)主要指標(biāo)。中小型企業(yè)由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受限短期內(nèi)承壓加劇，或影響總體租賃市場(chǎng)，特別是部分聯(lián)合辦公模式的風(fēng)險(xiǎn)性增高。

目前來看如WHO所說疫情有望在中國政府管理下在合理時(shí)間內(nèi)得到控制，后續(xù)相關(guān)支持政策如有望推出將大幅度幫助企業(yè)效率。而中美貿(mào)易階段性協(xié)議以及進(jìn)一步深化科技發(fā)展及金融開放，仍將在中長期利好辦公樓市場(chǎng)。

零售物業(yè)市場(chǎng)：在疫情完全控制前影響較大；線上線下結(jié)合必要性凸顯

在疫情得到全面控制之前，實(shí)體零售受到較大負(fù)面影響。包括不建議去公共聚集場(chǎng)所、假期延長一周甚至更長等疫情控制措施導(dǎo)致 “春節(jié)黃金周”消費(fèi)大幅小于預(yù)期，多個(gè)業(yè)主選擇縮短營業(yè)時(shí)間，取消各類營銷及演出活動(dòng)，關(guān)閉餐飲、影院、健身及娛樂等密集型業(yè)態(tài)商戶的經(jīng)營。部分頭部零售業(yè)主開始主動(dòng)減租，目前多數(shù)業(yè)主決定免除或減少1-2周的商戶租金。同時(shí)我們也預(yù)測(cè)一部分今年本來預(yù)計(jì)開業(yè)的項(xiàng)目會(huì)延遲開業(yè)。

而同時(shí)，我們看到線上渠道在這次疫情中有效助力緩和商家壓力。由于疫情期間大眾取消外出計(jì)劃，各類生鮮超市春節(jié)期間業(yè)績大幅增長，尤其是已打通線上線下銷售渠道的超市。其他零售或餐飲品牌為緩和實(shí)體零售中的損失，在春節(jié)期間也積極打通線上渠道開展外賣或外送服務(wù)，其中包括傳統(tǒng)并不提供此類服務(wù)的商家，如高端米其林餐飲品牌及部分服裝品牌。業(yè)主方亦積極為客戶拓展在線購物渠道，以杭州為例，不論是高端購物中心還是社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，均通過社交平臺(tái)等線上渠道為商戶引流，為客戶提供“云購物”的體驗(yàn)。

在疫情得到全面控制后，我們預(yù)計(jì)消費(fèi)者情緒將保持謹(jǐn)慎，因此租金企穩(wěn)將會(huì)存在一定的滯后性，但消費(fèi)者累積的消費(fèi)意愿終將逐步推動(dòng)市場(chǎng)的回暖。

物流地產(chǎn)市場(chǎng)：長三角高標(biāo)庫需求及租金影響有限；自動(dòng)化及冷鏈運(yùn)輸需求機(jī)遇顯現(xiàn)

基于疫情下線上渠道擴(kuò)容、倉儲(chǔ)租金占企業(yè)支出比例相對(duì)有限、民生相關(guān)品類需求的不降反升三大因素，我們認(rèn)為高標(biāo)倉庫在疫情下更顯韌性。部分高標(biāo)倉庫租金一定程度上將短線波動(dòng)，中長期影響程度則非常低。以出口業(yè)務(wù)為主的租戶可能需要調(diào)整租賃策略。疫情影響導(dǎo)致的包括貨物囤積以及個(gè)別消費(fèi)品類的短期震蕩，會(huì)影響一些企業(yè)的現(xiàn)金流及承租能力，中短期內(nèi)或反映在承租能力上。如果基本面不受影響，租賃將更快回到正軌。

鑒于近幾年零售總額增速的放緩以及2019年自建庫開始更直接影響租賃市場(chǎng)等方面的壓力，長三角物流市場(chǎng)總體需求在保持韌性的同時(shí)增速或有所放緩。但同時(shí)，我們看到消費(fèi)者對(duì)于生鮮電商的需求爆發(fā)以及醫(yī)藥行業(yè)對(duì)于運(yùn)輸安全性在疫情期間重要性的凸顯，我們認(rèn)為接下來，冷鏈物流及相關(guān)科技賦能將為業(yè)主及投資者提供新的市場(chǎng)機(jī)遇。極端情況下物流市場(chǎng)參與者進(jìn)一步意識(shí)到周轉(zhuǎn)效率的重要性，以及人員安全健康的防御，因此我們認(rèn)為包括自動(dòng)化在內(nèi)的一系列智能科技將提速中國高標(biāo)倉庫的發(fā)展，創(chuàng)造更多投資機(jī)會(huì)。

我們?nèi)ツ甑椎恼{(diào)研顯示物流地產(chǎn)開發(fā)商及投資者都表示長三角等主要經(jīng)濟(jì)圈將是物流地產(chǎn)布局的首要選擇。同時(shí)，高標(biāo)倉庫相比傳統(tǒng)倉儲(chǔ)具有空間利用率高、項(xiàng)目選址優(yōu)越和合規(guī)屬性強(qiáng)等特點(diǎn)，能有效提升企業(yè)供應(yīng)鏈效率。目前中國高標(biāo)倉僅占倉儲(chǔ)總量的5-10%，表明已有設(shè)施存在較大提升空間。